Oak International Finance (Oak IF) va recaptar amb èxit mitjançant la plataforma d’Ecrowd! 110.000 € per a la promoció d’habitatges socials al Brasil i ara estan presentant a la plataforma el segon tram de 110.000 €. Oak IF utilitzarà els fons per construir aproximadament uns 800 habitatges per als més desfavorits del Brasil. Les cases es construiran acollides al programa governamental “Minha casa, minha vida”.

Ens hem reunit amb Rob Meyer, que és el director de estrategía d’Oak IF. Ell ens explicarà més sobre el programa i com planegen assolir aquest ambiciós objectiu.

Bon dia Rob, moltes gràcies per prendre’t el temps d’explicar-nos amb més detall el gran treball que esteu fent amb Oak IF al Brasil.

Comencem, com vas anar a parar a Espanya?

Estava buscant oportunitats d’inversió en el mercat immobiliari espanyol el 2001, i l’agència que em va vendre les meves propietats també em va oferir feina. Així, en 12 mesos ja havia creat la meva pròpia agència de venda de propietats per a expatriats del Regne Unit.

Com vas conèixer a George i com vas començar la col·laboració al Brasil? Com és que un “britànic espanyol” i un “polonès britànic” estan ara construint habitatges socials al Brasil?

Ens vam conèixer a través d’un amic comú quan intentava recaptar fons per a unes promocions immobiliàries a Espanya. Després de l’aturada del mercat immobiliari, el 2008 – 2009, vam començar a buscar noves oportunitats. El 2011, em vaig reunir amb Julio Andrés Iglesias, qui és ara el nostre Gerent General al Brasil. Julio és nadiu de Brasil, però té família a Alacant i estava a Espanya per captar inversors per expandir la seva pròpia empresa de construcció que treballa per al programa “Minha casa, minha vida” del Brasil.

El 2011, mentre visitava el Brasil per conèixer millor el programa “Minha casa, minha vida”, em va captivar el seu enorme potencial. I quan vaig tornar vaig voler convèncer en George de que havíem de recaptar fons per a aquell programa. Em va prendre una mica de temps, però vaig convèncer en George perquè viatgés al Brasil i veiés ell mateix el potencial del programa, així que vam acordar treballar junts de nou. Vam quedar que inicialment invertiríem els nostres propis recursos per fer una primera prova del mercat. Un cop vam comprovar el funcionament, hem anat convidant a amics i familiars a invertir en el programa, i ho han fet amb èxit. Ara som un promotor immobiliari consolidat, amb un historial verificable i estem buscant més fons per poder fer créixer l’empresa.

Des de quan estàs construint-hi? Quantes cases heu construït fins ara?

Vam començar amb només un parell de cases el 2013, per provar el projecte, i hem crescut constantment des d’aleshores. The Oak IF Group ja ha construït més de 300 cases amb els nostres propis recursos, i unes altres 200 cases més actuant com a constructors per a altres promotors.

No hi ha companyies locals construint-hi? Quin avantatge competitiu teniu per poder construir al Brasil, en comparació amb les empreses locals?

Sí. Hi ha nombroses empreses locals que estan construïnt habitatges per al programa “Minha casa, minha vida”. Som un promotor ja establert i competim en igualtat de condicions amb els promotors locals. Seria fals dir que tenim un avantatge competitiu, però la demanda d’habitatge social és molt més alta que l’oferta. Així que hi ha mercat per a tothom.

¿Construeixes a tot Brasil, o només a Natal?

De moment, només construïm a Natal.

Per què només Natal?

En aquesta etapa del nostre desenvolupament com a empresa, hi ha una demanda més que suficient a Natal per satisfer la nostra capacitat de construcció. Natal és una ciutat en ràpida expansió, i amb la recent obertura del nou aeroport internacional, les noves empreses, la inversió governamental en turisme i la inversió xinesa a la indústria, veiem que aquesta tendència continuarà. També hem creat una bona xarxa de col·laboració amb institucions com l’Oficina de Registre de la Propietat Local, el Departament de Planificació i els proveïdors de serveis públics, que són una part vital del que fem. A causa d’això, hem triat fins ara concentrar els nostres esforços a la nostra àrea establerta. Però a mesura que creixem, segur que buscarem expandir-nos a altres àrees geogràfiques.

Aquest és el segon tram, i juntament amb el primer tram, recaptareu un total de 220.000 €. Afirmeu que podeu construir més de 800 habitatges amb aquesta quantitat. Pots explicar-nos com es pot fer això?

Sí. Amb els fons inicials de 220.000 euros i un cost aproximat de 18.000 euros per casa, podem construir 11 cases. Els marges de benefici a cada propietat són aproximadament del 30% sobre el cost. Com que amb Ecrowd! els inversors reben els seus rendiments a través dels ingressos generats per la planta Segorsolar Solar, el benefici total de cada fase de construcció al Brasil es pot aplicar com a capital per a la fase següent. Cada fase de construcció requereix aproximadament 8 mesos per completar i vendre’s, de manera que durant els 8 anys de l’acord de préstec amb els inversors d’Ecrowd, podem construir fins a 12 fases.

fase	Nº de cases
1	11
2	14
3	19
4	24
5	31
6	41
7	53
8	69
9	90
10	117
11	152
12	197
total	818

Cada casa costa només 18.000 € de construir? Vol dir això que són cases de baixa qualitat?

No, no són de baixa qualitat. Clarament, els costos de material i mà d’obra són substancialment més baixos al Brasil que a Europa. Totes les cases s’han de construir segons un estàndard mínim segons el que estableix el programa “Minha casa, minha vida”. Totes les propietats es sotmeten a dues inspeccions diferents com a part del procés de la seva llicència: primer per l’enginyer de l’ajuntament i, en segon lloc, per un enginyer independent designat pel banc que proporciona el préstec per al comprador. Si l’habitatge no compleix amb les especificacions tècniques i de qualitat necessàries, se’n denegarà el finançament. El nostre Gerent General, Julio, és un enginyer civil qualificat amb un MBA. Ell personalment supervisa tota la construcció per assegurar-se que compleixi amb els estàndards de qualitat requerits.

Quant de temps es triga a construir una casa?

La construcció com a tal només porta tres mesos. La gran majoria de les propietats es venen molt abans que es completi la seva construcció, i moltes es venen abans que en comenci la construcció. Malgrat això, ens cal passar diversos processos administratius per registrar les propietats abans que es puguin signar les escriptures. Això pot portar tant de temps, com el mateix procés de construcció. Treballem en una estimació conservadora de 8 mesos per fase, des de la compra del solar fins a la recepció dels fons de la venda.

Quantes persones treballen per a vosaltres al Brasil?

Tenim un equip de coordinació de cinc persones més 100 treballadors de la construcció en el nostre equip al Brasil.

D’esquerra a dreta:
Julio Andrés Iglesias – Gerent General
Daniel Gadelha – Notari independent amb qui compartim oficines.
Rob Meyer – Director
Joao Simoes – Gerent de vendes
Lucas Duarte – Advocat

Així que el programa “Minha casa, minha vida” depèn en gran mesura del suport del govern. Recentment Brasil ha conviat de president. ¿El Sr. Bolsonaro segueix recolzant el programa?

No només el Sr. Bolsonaro garanteix el seu suport al programa, sinó que també planeja millorar-lo i ampliar-lo. Ja ha garantit el manteniment del suport del govern durant la seva presidència, tot i que li posar el nom de “Casa Brazileira”. Aquest és un moviment polític típic d’algú que vol posar el seu propi segell en un projecte perquè després puguin dir que la seva versió del programa és millor que la versió anterior dels seus oponents.

Esteu desenvolupant altres projectes? Per què utilitzeu els fons dels inversors d’Ecrowd per a aquest projecte en concret?

Estem totalment enfocats al mercat de “Minha casa, minha vida”. Més del 90% de la construcció residencial al Brasil està sota el paraigua d’aquest programa, i la seva demanda continua creixent. Hi ha oportunitats al mercat lliure, i els marges fins i tot poden ser més alts, però la demanda és molt menor i aquest mercat està saturat.

Tenim moltes oportunitats que ens agradaria desenvolupar dins el programa “Minha casa, minha vida” i per això sempre estem buscant inversors addicionals.

Llavors, si esteu desenvolupant altres projectes, Ecrowd! no és l’única manera que teniu de recaptar fons, veritat? Què li oferiu als que inverteixen directament al Brasil?

Hi ha persones que inverteixen directament a la nostra empresa. La inversió mínima és de 100.000 euros, però també pot ser que inversors més petits es coordinin per sumar aquesta quantitat.

Per als nostres inversors directes, oferim dues opcions . Una és la inversió a 3 anys amb amb interès anual del 10%. Als inversors que estiguin disposats a esperar fins al final del termini de 3 anys per cobrar interessos els oferim un 12% anual. Altre cop, recordem que aquests rendiments no tenen cap relació amb els préstecs a la planta solar de Segorsolar SL a Espanya.

Quins riscos pot haver-hi en aquestes inversions directes al Brasil?

A: El factor de risc més important per als inversors és el del canvi de moneda. Això no afecta de cap manera als inversors d’Ecrowd! ja que els seus ingressos estan garantits per la producció de la planta solar a Terol. Per als que inverteixen directament al Brasil, considerem que tenim marge suficient de benefici com per cobrir aquest risc.

B: El segon factor de risc més important és la situació política, però com ja hem dit, el nou govern ja ha garantit que continuarà donant suport al programa com a mínim durant els seus 4 anys de mandat. Atès que més del 80% de les famílies es podrien acollir al programa pel seus baixos nivells de renda, qualsevol polític que vulgui acabar el programa “Minha casa, minha vida” estaria cometent un suïcidi polític.

C: L’altre factor de risc que ha de ser considerat és la corrupció. Fins i tot amb l’alta demanda de propietats, aquest és un mercat molt competitiu en què tots els promotors intenten obtenir els millors projectes i, de vegades, estan temptats de voler-se “salten la cua” quan es tracta del procés administratiu per registrar noves propietats, per exemple. Els governs anteriors ja han estat combatent la corrupció i el nou govern ha promès introduir mesures encara més estrictes.

D: Altres inversors també pregunten si l’augment en els preus dels materials de construcció pot afectar els nostres plans. Però tots els nostres contractes de construcció s’estableixen sobre una base de cost fix que ens protegeix contra aquests augments.

Com és que va invertir en aquesta instal·lació solar de Terol? I per què no va utilitzar seus rendiments per invertir al Brasil?

El 2008, vam prendre la decisió d’invertir en energia solar a Espanya atrets per les primes governamentals que oferia RD661/2007. En aquell moment, el programa “Minha casa, minha vida” no existia encara al Brasil. Com ja hem dit, la nostra entrada inicial en el mercat brasiler es va finançar amb fons propis, inclosos els que anàvem rebent de la producció de la planta solar. Així que, de fet, ja hem utilitzat alguns dels guanys de Segorsolar al Brasil. Els préstecs que hem fet ara via Ecrowd! han estat per avançar els ingressos futurs de la planta solar per poder desenvolupar nous habitatges al Brasil amb més rapidesa.

Com feu arribar els fons fins al Brasil? Hi ha restriccions per a la lliure circulació d’efectiu entre els dos països?

Les transferències que entren i surten del Brasil estan estrictament controlades. Cap persona o empresa pot comerciar al Brasil sense haver-se registrat abans per fer-ho. Per a una persona, això vol dir obtenir un CPF (equivalent a un NIE) i per a les empreses, es requereix un CNPJ (equivalent a un NIF).

Per aquest motiu, vam crear una empresa espanyola anomenada Roble Investment 2020 SL perquè actuï com a conducte per als fons d’Europa cap al Brasil. Roble s’ha registrat per poder comerciar amb el Brasil, té el seu CNPJ, i els inversors poden invertir directament a Roble segons la legislació espanyola. Per transferir els fons de Roble cap a la companyia brasilera, cal registrar els contractes de préstecs entre les dues companyies al Banc Central del Brasil, com a requisit per lliurar els fons a la companyia brasilera. També, qualsevol transferència de fons cap Espanya des del Brasil, ha de ser aprovada pel Banc Central del Brasil segons els termes i condicions del contracte de préstec registrat.

I l’última pregunta, com s’estan invertint els fons del primer tram obtingut a Ecrowd?

M’agradaria donar les gràcies als inversors de Ecrowd! que han invertit en els nostres projectes. Hem inicial la transferència dels fons cap al Brasil, però a causa dels tràmits per evitar el blanqueig de diners del Banc Central del Brasil, aquest procés burocràtic pot trigar de 2 a 4 setmanes, però molt aviat serviran per a milloran les vides de moltes famílies.

Un cop vam estar segurs de l’èxit del primer préstec, vaig viatjar al Brasil i vam comprar parcel·les a una zona d’expansió de Natal, que es pot veure a la foto de sota. Començarem la construcció de les cases en aquestes parcel·les la primera setmana de juliol de 2019.

Moltes gràcies